Foment alerta que les noves normatives sobre l’habitatge poden paralitzar el sector immobiliari, reduir l’oferta i incrementar els preus

• Cal restablir la seguretat jurídica per generar l’estabilitat i confiança necessàries per fomentar la inversió.
• La modificació del Pla General Metropolità per l’obtenció d’habitatge (desembre del 2018) i el Decret-Llei de la Generalitat de Catalunya de contenció de rendes (21 de maig 2019) posen en risc l’activitat del sector i penalitzen a les empreses amb capacitat d’augmentar l’oferta d’habitatges de lloguer.
• Els recursos destinats a l’Habitatge i al Foment de l’Edificació per part de l’Administració General de l’Estat des del 2007 fins el 2018, es van veure reduïts en un 61,5%.
• El Govern central ha d’augmentar la dotació econòmica per a la promoció de l’habitatge del 0,1 del PIB actual a, com a mínim, el 0,6 que havia registrat abans de la crisi.

Foment del Treball ha advertit avui que les modificacions normatives i noves regulacions impulsades des de diferents administracions públiques com l’Ajuntament de Barcelona i la Generalitat de Catalunya sobre el sector de l’immobiliari i la construcció d’habitatges amenacen l’activitat del sector fins arribar “a la paràlisi” i  amb el risc de provocar una contracció de l’oferta i l’increment dels preus. El president de Foment del Treball, Josep Sánchez Llibre, i el secretari general adjunt de la patronal, Salvador Guillermo, així ho han destacat durant  la presentació de l’informe “L’habitatge: la seva importància econòmica i social” que lamenta l’erràtica  profusió legislativa dels últims 8 mesos i que poden “provocar l’efecte contrari de l’objectiu. Afecten seriosament la seguretat jurídica i la confiança necessària per als inversors i penalitza les empreses que tenen capacitat per posar promocions d’habitatges en lloguer en el mercat. També ha participat a la presentació Lluís Marsà, president de l’APCE (Associació de Promotors de Catalunya).

La modificació del Pla General Metropolità per l’obtenció d’habitatge de protecció pública (desembre de 2018)  i el Decret Llei de contenció de rendes  en els contractes d’arrendament d’habitatge (21 de maig de 2019) són el dos principals canvis normatius que han impactat sobre el sector.

El Pla General Metropolità instaura l’obligació del 30% d’habitatge protegit al sòl urbà consolidat amb promocions de més de 600m2, entre d’altres mesures. “En comptes de solucionar el problema, provocarà un efecte contrari, ja que d’una banda podrà causar una paràlisi en l’activitat del sector, i per una altra, afegir encara més pressió sobre els preus en generar un desequilibri entre l’oferta i la demanda. En la pràctica, -afegeix l’informe- suposarà una reducció de valor de tots els actius immobiliaris residencials lliures de Barcelona i desincentiva la rehabilitació del parc edificat existent, molt necessària per millorar el parc d’habitatge a la ciutat”.

Respecte al Decret Llei de la Generalitat de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge permet a l’administració qualificar determinades zones del territori d’àrees amb mercat d’habitatge tens. Aquest tipus de mesures de contenció de preus del lloguer penalitza a les empreses que actualment tenen capacitat per augmentar l’oferta d’habitatges en lloguer. I també preocupa que aquesta mesura, sobre la qual existeixen dubtes respecte de la competència jurídica de la Generalitat per aprovar-la, pugui ressentir de manera directa l’activitat del sector a Catalunya.

Actualment el parc d’habitatge nou assequible a Catalunya és pràcticament inexistent. Com a exemple, i a tancament del 2018, segons dades del Ministeri de Foment es van construir un total de 633 habitatges protegits acabats, dels quals el 90,5% van ser construïts per part de la promoció privada, és a dir, 573 habitatges socials de promoció privada i 60 de promoció pública. Unes xifres que evidencien la necessitat d’una ferma aposta per l’habitatge protegit per part de les administracions.

Propostes

L’informe defensa que les administracions publiques dotin de més pressupost les polítiques d’habitatge, recuperar la seguretat jurídica i incrementar l’oferta –per estabilitzar els preus- per promoure la construcció i generar també habitatge de lloguer lliure i habitatge assequible. Per assolir aquest objectiu és necessari fomentar la participació dels promotors privats i la participació publico-privada per a la construcció d’habitatges socials. la petició concreta al Gobierno d’augmentar la dotació econòmica per a la promoció de l’habitatge del 0,1 del PIB actual a, com a mínim, el 0,6 que havia registrat abans de la crisi.

També és necessari incrementar l’oferta per ajudar a estabilitzar més els preus, generant tant habitatge de lloguer lliure com habitatge assequible (amb rendes per sota del preu de mercat) i socials (per a cobrir l’exclusió social residencial), amb la participació dels promotors privats, ja sigui per a promoure lloguer privat i assequible com en participació publico-privada per a la construcció d’habitatges socials. De fet, és el sector privat el que ha edificat la pràctica totalitat de l’HPO a Catalunya en els darrers anys, segons les dades oficials. Cal treballar conjuntament administracions i sector privat per convertir les reserves de sòl existents a l’Àrea Metropolitana de Barcelona en habitatges com més aviat millor, per frenar les tensions de preus.

Fixar els preus per llei no és la solució, així com tampoc aplicar normatives que traslladen al sector privat les obligacions de les Administracions en matèria de polítiques públiques d’habitatge. Si no s’actua ràpidament -i es restableix la seguretat jurídica- es podrien endarrerir o congelar les decisions d’inversió, o bé que les promocions inicialment destinades al lloguer poguessin acabar destinant-se a la venda.

Des del sector privat s’aposta un Pacte per a l’Habitatge i l’Urbanisme a Catalunya, que doni una resposta real, eficient i consensuada al problema de l’habitatge a Catalunya. Un pacte que englobi a totes les administracions, a totes les formacions polítiques, i també al sector privat, amb un objectiu clar: crear un parc d’habitatge estructurat, suficient, i gestionat de manera eficient, que doni resposta a les necessitats de la societat catalana.

Àmbit municipal de Barcelona

A nivell municipal, s’ha d’incentivar la generació de nous habitatges i,  en el cas de Barcelona, contemplar sense limitacions també a l’àrea metropolitana de la ciutat com l’àmbit natural, ja que el problema en la manca d’oferta d’habitatges de lloguer i la conseqüent pressió en els preus, és per  Barcelona i també la seva àrea d’influència. Els inicis d’obra a la ciutat de Barcelona estan baixant de manera preocupant com a conseqüència del retard en l’atorgament de les llicències i les modificacions legislatives.

Les propostes del sector empresarial per trobar solucions a la problemàtica de l’accés a l’habitatge a Barcelona passen per:

1. Una legislació urbanística amb voluntat de futur, estable i de consens, sense suspensions de llicències imprevistes, que incideixen negativament en el sector i al mercat.

2. Un ajust en els usos, tenint en compte les necessitats reals de terciari i residencial, permetent sempre que sigui possible els dobles usos, a fi de garantir l’eficàcia i l’adaptació automàtica a la demanda. Alhora cal resoldre l’actual situació de molts baixos desocupats, amb ús comercial, que segurament requeriria incorporar als mateixos el “doble ús”.
3. Una aposta per la conversió d’usos dels sòls industrials de la ciutat en sòls residencials, amb una correcta ponderació de les càrregues que requereixen les indemnitzacions a favor de les activitats existents així com les possibles contingències derivades del tractament de les terres d’excavació.
4. Cal modificar els paràmetres de limitació d’habitatges per habitants. Tampoc s’ajusten a les actuals exigències tècniques que tendeixen a l’eficiència energètica: la regulació d’alçades entre plantes que caldria ampliar ni els paràmetres de superfície construïda que hauria d’evolucionar cap a superfície útil habitable.
5. La posada en marxa -el més aviat possible- d’una Comissió Tècnica de Rehabilitació que intervingui en la tramitació i elaboració dels informes urbanístics previs en els casos de gran rehabilitació i rehabilitacions amb canvi d’ús.
6. Preocupa la proliferació de les ocupacions sense títol legal. Aquesta circumstància es dona en operacions en projectes de rehabilitació en curs, en edificis pendents d’enderroc i en ocupacions d’edificis d’obra nova, en el període comprés entre l’acabament de les obres i la tramitació documental per al lliurament als compradors.

Les dades a Catalunya

OCUPACIO

És el sector que pateix la crisi més intensament en termes d’ocupació. La construcció ha perdut 1.430.400 llocs de treball en el període 2009-2013 i només ha recuperat 192.300 al 2014-2018. Es a dir, que l’ocupació directa destruïda al sector de la construcció ha estat del 43% dels llocs de treball al període 2009-2013. Al període d’expansió 2014-2018  ha generat el 8,7% de l’ocupació.

Aquestes dades posen de relleu la necessitat d’impulsar una política orientada al sector de la construcció, tant perquè ha estat el sector que més ha patit la crisi i que menys ha notat la recuperació. La seva capacitat de tracció d’altres sectors és important.

PES DEL SECTOR

El mercat immobiliari continua en una fase d’expansió iniciada l’any 2015, encadenant cinc anys de creixements consecutius modestos, que mostren una lenta recuperació de l’activitat. En un context de creixement sostingut de l’economia catalana, la construcció ha estat l’activitat que més va contribuir a aquest impuls econòmic el 2018, amb una variació interanual del 4,7%. Així doncs, el seu pes en el PIB català se situa en un 4,8%, encara lluny dels percentatges registrats en períodes anteriors a la crisi.

PERSPECTIVES HABITAGES FUTUR

De l’informe elaborat pel Centre d’Estudis Demogràfics (CED) per al Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge es desprèn que en el període comprès entre 2015-2030, es formaran 884.800 noves llars a Catalunya. D’aquestes, es restarien les que previsiblement desapareixeran (526.600) amb el que resultarien necessàries unes 358.200 noves llars en el decurs dels 15 anys; xifres llunyanes a la producció de 25.000 unitats anuals aconsellables.

La producció d’habitatges va clarament en increment, però encara ens trobem amb xifres molt per sota de les necessàries per atendre la demanda. la producció d’habitatges ha seguit una tendència a l’alça fins a incrementar anualment en aquest últim exercici un 28%.

Els habitatges acabats a Catalunya han incrementat en el seu global en un 8,7% en comparació amb els acabats d’un any abans.

MERCAT DE LLOGUER

A Catalunya en aquest últim exercici es van registrar un total de 167.953 contractes de lloguer, un 7% més de volum que al 2017. D’aquest total, el 76% corresponen a contractes d’habitatges llogats dins de la província de Barcelona sent, a més, la que ha tingut juntament amb la província de Girona, una major pressió en els preus.

En aquest últim any i en comparació amb el 2017, el preu/m2 de renda d’un habitatge a Barcelona no ha variat molt situant-se en 13,42€/m2/mes el 2018, la qual cosa representa un increment interanual del 0,4%. És a dir pràcticament inexistent. S’ha d’incentivar la generació de nous habitatges i en el cas de Barcelona, contemplar sense limitacions també a l’àrea metropolitana de la ciutat com l’àmbit natural, ja que quan es parla de problema en la manca d’oferta d’habitatges de lloguer i la conseqüent pressió en els preus, són Barcelona i la seva àrea d’influència les que tenen la mateixa necessitat.

VENDES

Les transaccions de compravendes presenten un augment del 4,6% afavorit principalment, per l’empenta de les vendes d’habitatge nou. De la quantitat total de les vendes a Catalunya, el 84,9% correspon a habitatges de segona mà i el 15,1% restant als habitatges d’obra nova, amb uns increments anuals del 2,8% en les vendes dels habitatges usats.

FISCALITAT

La compra de sòl pot estar gravada per dues vies diferents, que són incompatibles entre sí:

• Pot estar subjecta a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), a tipus d’entre un 10% i un 11%,

• O bé a l’IVA (21%), cost recuperable per part de la promotora, però al qual se li ha d’afegit l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) , que correspondrà a un 1,5% o un 2,5% del valor del sòl.

Amb la suma de tots aquests costos, als quals caldrà afegir els relatius a taxes, llicències, cèdules d’habitabilitat, de primera ocupació, etc., es pot determinar que el producte s’haurà encarit només en impostos des de l’adquisició del solar, entre un 11,5% i un 20%, depenent de si en la compra del sòl es va satisfer IVA o TPO i altres particularitats que poden donar-se per la diversitat casuística existent.

PRESSUPOST PÚBLIC

Les últimes dades dels Pressupostos Generals de l’Estat de 2018 posen de manifest que únicament es destina el 0,1% del total al foment de l’habitatge assequible, per sota de qualsevol altra partida.     Els recursos destinats a l’Habitatge i al Foment de l’Edificació per part de l’Administració General de l’Estat des del 2007  fins el 2018, es van veure reduïts en un 61,5%.

Únicament, el 9% del total dels habitatges acabats en l’exercici van ser protegits, lluny dels percentatges d’habitatges socials d’altres països europeus, amb dotacions superiors per al foment de l’habitatge protegit.

El Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021 és un pas cap a una bona direcció, i després de gairebé sis anys urgia tornar a apostar per la promoció de nova construcció d’habitatges. No obstant això, el Pla hauria d’haver estat més ambiciós pressupostàriament, ja que els recursos destinats per fomentar la construcció, són insuficients per cobrir les necessitats.