- Es necesario restablecer la seguridad jurídica para generar la estabilidad y confianza necesarias para fomentar la inversión.
- La modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda (diciembre de 2018) y el Decreto-Ley de la Generalidad de Cataluña de contención de rentas (21 de mayo 2019) ponen en riesgo la actividad del sector y penalizan a las empresas con capacidad de aumentar la oferta de viviendas de alquiler.
- Los recursos destinados a la Vivienda y el Fomento de la Edificación por parte de la Administración General del Estado desde el 2007 hasta el 2018, se vieron reducidos en un 61,5% .
- El Gobierno debe aumentar la dotación económica para la promoción de la vivienda del 0,1 del PIB actual a, como mínimo, el 0,6 que había registrado antes de la crisis.
Fomento del Trabajo ha advertido hoy que las modificaciones normativas y nuevas regulaciones impulsadas desde diferentes administraciones públicas como el Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Cataluña sobre el sector del inmobiliario y la construcción de viviendas amenazan la actividad del sector hasta llegar «a la parálisis» y con el riesgo de provocar una contracción de la oferta y el incremento de los precios. El presidente de Fomento del Trabajo, Josep Sánchez Llibre, y el secretario general adjunto de la patronal, Salvador Guillermo, así lo han destacado durante la presentación del informe «La vivienda: su importancia económica y social» que lamenta la errática profusión legislativa de los últimos 8 meses y que pueden «provocar el efecto contrario del objetivo. Afectan seriamente la seguridad jurídica y la confianza necesaria para los inversores y penaliza a las empresas que tienen capacidad para poner promociones de viviendas en alquiler en el mercado. También ha participado en la presentación Lluís Marsà, presidente de la APCE (Asociación de Promotores de Cataluña).
La modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública (diciembre de 2018) y el Decreto Ley de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (21 de mayo de 2019) son los dos principales cambios normativos que han impactado sobre el sector.
El Plan General Metropolitano instaura la obligación del 30% de vivienda protegida en suelo urbano consolidado con promociones de más de 600m2, entre otras medidas. «En vez de solucionar el problema, provocará un efecto contrario, ya que por un lado podrá causar una parálisis en la actividad del sector, y por otra, añadir aún más presión sobre los precios en generar un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En la práctica, -añade el informe- supondrá una reducción de valor de todos los activos inmobiliarios residenciales libres de Barcelona y desincentiva la rehabilitación del parque edificado existente, muy necesaria para mejorar el parque de vivienda en la ciudad «.
Respecto al Decreto Ley de la Generalidad de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda permite a la administración calificar determinadas zonas del territorio de áreas con mercado de vivienda tenso. Este tipo de medidas de contención de precios del alquiler penaliza a las empresas que actualmente tienen capacidad para aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Y también preocupa que esta medida, sobre la que existen dudas respecto de la competencia jurídica de la Generalitat para aprobarla, pueda resentirse de manera directa la actividad del sector en Cataluña.
Actualmente el parque de vivienda nueva asequible en Cataluña es prácticamente inexistente. Como ejemplo, en el cierre de 2018, según datos del Ministerio de Fomento se construyeron un total de 633 viviendas protegidas terminadas, de los cuales el 90,5% fueron construidos por parte de la promoción privada, es decir, 573 viviendas sociales de promoción privada y 60 de promoción pública. Unas cifras que evidencian la necesidad de una firme apuesta por la vivienda protegida por parte de las administraciones.
Propuestas
El informe defiende que las administraciones públicas doten de más presupuesto las políticas de vivienda, recuperar la seguridad jurídica e incrementar la oferta -por estabilizar los precios- para promover la construcción y generar también vivienda de alquiler libre y vivienda asequible. Para alcanzar este objetivo es necesario El informe defiende que las administraciones públicas doten de más presupuesto las políticas de vivienda, recuperar la seguridad jurídica e incrementar la oferta -por estabilizar los precios- para promover la construcción y generar también vivienda de alquiler libre y vivienda asequible. Para alcanzar este objetivo es necesario fomentar la participación de los promotores privados y la participación público-privada para la construcción de viviendas sociales, y la petición concreta al Gobierno de aumentar la dotación económica para la promoción de la vivienda del 0, 1 del PIB actual a, como mínimo, el 0,6 que había registrado antes de la crisis
También es necesario incrementar la oferta para ayudar a estabilizar más los precios, generando tanto vivienda de alquiler libre como vivienda asequible (con rentas por debajo del precio de mercado) y sociales (para cubrir la exclusión social residencial), con la participación los promotores privados, ya sea para promover alquiler privado y asequible como en participación público-privada para la construcción de viviendas sociales. De hecho, es el sector privado el que ha edificado la práctica totalidad de la VPO en Cataluña en los últimos años, según los datos oficiales. Hay que trabajar conjuntamente administraciones y sector privado para convertir las reservas de suelo existentes en el Área Metropolitana de Barcelona en viviendas lo antes posible, para frenar las tensiones de precios.
Fijar los precios por ley no es la solución, así como tampoco aplicar normativas que trasladan al sector privado las obligaciones de las Administraciones en materia de políticas públicas de vivienda. Si no se actúa rápidamente -y se restablece la seguridad jurídica- se podrían retrasar o congelar las decisiones de inversión, o bien que las promociones inicialmente destinadas al alquiler pudieran terminar destinándose a la venta.
Desde el sector privado se apuesta un Pacto para la Vivienda y el Urbanismo en Cataluña, que dé una respuesta real, eficiente y consensuada al problema de la vivienda en Cataluña. Un pacto que englobe a todas las administraciones, a todas las formaciones políticas, y también al sector privado, con un objetivo claro: crear un parque de vivienda estructurado, suficiente, y gestionado de manera eficiente, que dé respuesta a las necesidades de la sociedad catalana.
Ámbito municipal de Barcelona
A nivel municipal, se debe incentivar la generación de nuevas viviendas y, en el caso de Barcelona, contemplar sin limitaciones también en el área metropolitana de la ciudad como el ámbito natural, ya que el problema en la falta de oferta de viviendas de alquiler y la consecuente presión en los precios, es por Barcelona y también su área de influencia. Los inicios de obra en la ciudad de Barcelona están bajando de manera preocupante como consecuencia del retraso en el otorgamiento de las licencias y las modificaciones legislativas.
Las propuestas del sector empresarial para encontrar soluciones a la problemática del acceso a la vivienda en Barcelona pasan por:
- Una legislación urbanística con voluntad de futuro, estable y de consenso, sin suspensiones de licencias imprevistas, que inciden negativamente en el sector y el mercado.
- Un ajuste en los usos, teniendo en cuenta las necesidades reales de terciario y residencial, permitiendo siempre que sea posible los dobles usos, a fin de garantizar la eficacia y la adaptación automática a la demanda. Asimismo hay que resolver la actual situación de muchos bajos desocupados, con uso comercial, que seguramente requeriría incorporar a los mismos el «doble uso».
- Una apuesta por la conversión de usos de los suelos industriales de la ciudad en suelos residenciales, con una correcta ponderación de las cargas que requieren las indemnizaciones a favor de las actividades existentes así como las posibles contingencias derivadas del tratamiento de las tierras de excavación.
- Hay que modificar los parámetros de limitación de viviendas para habitantes. Tampoco se ajustan a las actuales exigencias técnicas que tienden a la eficiencia energética: la regulación de alturas entre plantas que habría que ampliar ni los parámetros de superficie construida que debería evolucionar hacia superficie útil habitable.
- La puesta en marcha -el antes posible- de una Comisión Técnica de Rehabilitación que intervenga en la tramitación y elaboración de los informes urbanísticos previos en los casos de gran rehabilitación y rehabilitaciones con cambio de uso.
- Preocupa la proliferación de las ocupaciones sin título legal. Esta circunstancia se da en operaciones en proyectos de rehabilitación en curso, en edificios pendientes de derribo y en ocupaciones de edificios de obra nueva, en el período comprendido entre la finalización de las obras y la tramitación documental para la entrega a los compradores.
Los datos en Cataluña
EMPLEO
Es el sector que sufre la crisis más intensamente en términos de empleo. La construcción ha perdido 1.430.400 puestos de trabajo en el periodo 2009-2013 y sólo ha recuperado 192.300 al 2014-2018. Es decir, que el empleo directo destruido en el sector de la construcción ha sido del 43% de los puestos de trabajo en el periodo 2009-2013. El período de expansión 2014-2018 ha generado el 8,7% del empleo.
Estos datos ponen de relieve la necesidad de impulsar una política orientada al sector de la construcción, tanto porque ha sido el sector que más ha sufrido la crisis y que menos ha notado la recuperación. Su capacidad de tracción de otros sectores es importante.
PESO DEL SECTOR
El mercado inmobiliario sigue en una fase de expansión iniciada en 2015, encadenando cinco años de crecimientos consecutivos modestos, que muestran una lenta recuperación de la actividad. En un contexto de crecimiento sostenido de la economía catalana, la construcción ha sido la actividad que más contribuyó a este impulso económico en 2018, con una variación interanual del 4,7%. Así pues, su peso en el PIB catalán se sitúa en un 4,8%, aunque lejos de los porcentajes registrados en períodos anteriores a la crisis.
PERSPECTIVAS VIVIENDAS FUTURO
Del informe elaborado por el Centro de Estudios Demográficos (CED) para el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda se desprende que en el periodo comprendido entre 2015 a 2030, se formarán 884.800 nuevos hogares en Cataluña. De éstas, se restarían las que previsiblemente desaparecerán (526.600) con lo que resultarían necesarias unas 358.200 nuevos hogares en el transcurso de los 15 años; cifras lejanas a la producción de 25.000 unidades anuales aconsejables.
La producción de viviendas va claramente en incremento, pero todavía nos encontramos con cifras muy por debajo de las necesarias para atender la demanda. La producción de viviendas ha seguido una tendencia al alza hasta incrementar anualmente en este último ejercicio un 28%.
Las viviendas terminadas en Cataluña han incrementado en su global en un 8,7% en comparación con los acabados de un año antes.
MERCADO DE ALQUILER
En Cataluña en este último ejercicio se registraron un total de 167.953 contratos de alquiler, un 7% más de volumen que en 2017. De este total, el 76% corresponden a contratos de viviendas alquiladas dentro de la provincia de Barcelona siendo, además, la que ha tenido junto con la provincia de Girona, una mayor presión en los precios.
En este último año y en comparación con el 2017, el precio/m2 de renta de una vivienda en Barcelona no ha variado mucho situándose en 13,42 €/m2/mes en 2018, lo que representa un incremento interanual del 0,4%. Es decir prácticamente inexistente. Hay que incentivar la generación de nuevas viviendas y en el caso de Barcelona, contemplar sin limitaciones también en el área metropolitana de la ciudad como el ámbito natural, ya que cuando se habla de problema en la falta de oferta de viviendas de alquiler y la consecuente presión en los precios, son Barcelona y su área de influencia las que tienen la misma necesidad.
VENTAS
Las transacciones de compraventas presentan un aumento del 4,6% favorecido principalmente, por el empuje de las ventas de vivienda nueva. De la cantidad total de las ventas en Cataluña, el 84,9% corresponde a viviendas de segunda mano y el 15,1% restante a las viviendas de obra nueva, con unos incrementos anuales del 2,8% en las ventas de viviendas usadas .
FISCALIDAD
La compra de suelo puede estar gravada por dos vías diferentes, que son incompatibles entre sí:
- Puede estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a tipos de entre un 10% y un 11%,
- O bien al IVA (21%), coste recuperable por parte de la promotora, pero al que se ha añadido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que corresponderá a un 1,5% o un 2,5% del valor del suelo.
Con la suma de todos estos costes, a los que habrá que añadir los relativos a tasas, licencias, cédulas de habitabilidad, de primera ocupación, etc., se puede determinar que el producto se habrá encarecido sólo en impuestos desde la adquisición del solar, entre un 11,5% y un 20%, dependiendo de si en la compra del suelo se satisfizo IVA o TPO y otras particularidades que pueden darse por la diversidad casuística existente.
PRESUPUESTO PÚBLICO
Los últimos datos de los Presupuestos Generales del Estado de 2018 ponen de manifiesto que únicamente se destina el 0,1% del total en el fomento de la vivienda asequible, por debajo de cualquier otra partida. Los recursos destinados a la Vivienda y el Fomento de la Edificación por parte de la Administración General del Estado desde el 2007 hasta el 2018, se vieron reducidos en un 61,5% de.
Únicamente, el 9% del total de las viviendas terminadas en el ejercicio fueron protegidas, lejos de los porcentajes de viviendas sociales de otros países europeos, con dotaciones superiores para el fomento de la vivienda protegida.
El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 es un paso hacia una buena dirección, y después de casi seis años urgía volver a apostar por la promoción de nueva construcción de viviendas. No obstante, el Plan debería haber sido más ambiciosos presupuestariamente, ya que los recursos destinados para fomentar la construcción, son insuficientes para cubrir las necesidades.
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